Хозяин дома

Диалог партнеров: Александр Захаров и Николай Ашихмин

Нам трудно поверить, что все кругом может измениться по нашему желанию. Мы слишком привыкли к однообразной тесноте хрущовок, неказистости «городских ансамблей» спальных районов, суровым интерьерам типовых застроек, жестокой правде девятиэтажек, открывающейся, когда вдруг ломается лифт. Мусор на улицах и в подъездах стал привычным, надписи на стенах - примелькались.

Но ведь такого «стиля жизни» раньше не было. Отношение к дому было - как к миру, отсюда и мир в душе. Цветы и деревья, как часть быта, гармонично соседствовали с уютными и добротными жилищами, для прогуливающихся животных были отведены специальные территории. Оказывается, такую культуру городской среды можно вернуть. И есть профессионалы, готовые в этом деле прийти на помощь. Мы говорим сегодня об управляющих компаниях и, в частности, об управляющей компании «Жилищный стандарт» - как о команде единомышленников, пришедшей на рынок жилищных услуг, чтобы принести людям пользу.

Как нельзя более точно и емко человека характеризуют мелочи. Ищите истину в мелочах - так считают многие детективы, эксперты и психологи. Поверим им и проведем небольшой блиц-опрос с директором УК «Жилищный стандарт» Николаем Михайловичем Ашихминым.

- Ваше хобби, пристрастие?

- Люблю свой огород с плодоносным садом.

- Что самое главное в работе с людьми?

- Терпение, я думаю. Люди встречаются всякие.

- Какое качество цените в руководителе?

- Нужно быть всегда честным, это - самое главное. Если не будет доверия, не будет ничего. И не нужно агрессивных эмоций: я никогда не кричу. Цель нашей работы - люди, отсюда и принципы - человеческие.

- Какую роль играет юмор в деловой карьере?

- Я уважаю в людях это редкое качество. Юмор помогает выйти из трудной ситуации, разряжает обстановку.

- Считаете ли вы себя счастливым?

- Конечно! Разве может быть несчастливым человек, проживший душа в душу со своей супругой 34 года, воспитавший сыновей и дочерей, имеющий внуков, вырастивший не один сад и построивший не один дом?!

- О домах. Ваш офис по-деловому скромен, по-домашнему уютен. Вы так же относитесь и к своему детищу - управляющей компании “Жилищный стандарт”?

- Разумеется. Недавно в программе “Свой дом” меня спросили, чем занимается управляющая компания (на примере “Жилищного стандарта”). Мы занимаемся предоставлением жилищных услуг собственникам жилья. Наш профиль - приведение в порядок лифтов, подъездов, придомовых территорий, кровель, а также осуществление ремонта и полная модернизация быта. В этой работе нет мелочей. Результат нашей деятельности - сверкающие чистотой электрифицированные подъезды, сияющие на солнце окна с цветами на подоконниках, непротекающие кровли и работающие лифты, и многое такое, чего средний тюменец еще не видел. Наша цель - чтобы каждому человеку хотелось идти домой, где все - от и до - удобно и уютно, где можно комфортно и гармонично отдыхать.

- Комфортные услуги - это прекрасно. А что вы можете сказать о тарифах на услуги в вашей Управляющей компании?

- Наша управляющая компания зашла на рынок со старыми тарифами, попросту говоря, плата за услуги остается прежней, как люди платили, так и будут платить, а качество услуг при этом - в корне меняется к лучшему: мы поднимаем дом практически с нуля, занимаясь комплексно теплом, энергией, коммуникациями.

- “Жилищный стандарт” - частное коммерческое предприятие, рассчитанное на получение прибыли. Как вы планируете развиваться при старых тарифах?

- Мы готовы к ситуации, что первые два-три года прибыли фактически не будет. Это период становления. Но процесс выбора форм управления уже начался, следовательно, рынок жилищно-коммунальных услуг оживится, тем более, что эти услуги всегда востребованы: среднестатический человек хочет жить комфортно. Кроме того, знание экономических законов и грамотный персонал рано или поздно сделают бизнес прибыльным.

Любая УК и «Жилищный стандарт» в том числе - это коммерческая организация, управляющая большим количеством домов, то есть, имеющая объемный жилищный фонд. Большой фонд жилья дает возможность экономии в различных вопросах, например, в вопросе капитального ремонта. Там, где ТСЖ приобретает материалы по розничным ценам, УК может приобрести их оптом для большого количества домов. Там, где ТСЖ нанимает бухгалтера, кассира, юриста на один дом, теряя в средствах, управляющая компания обходится одним специалистом на множество домов. Выгоды идут и в рекламной деятельности управляющей компании, когда баннеры размещаются сразу на серию домов с различным обзором и положением. Результаты такой экономии сказываются прежде всего на жильцах в виде новых технологий и услуг, предоставляемых им.

- Как люди приходят в вашу компанию?

- Люди приходят к нам сами и просятся в компанию. Помимо этого, мы проводим разъяснительную работу среди собственников жилья - наших возможных потребителей. Жильцы, выбравшие “Жилищный стандарт” в качестве своей управляющей компании, для решения текущих вопросов собираются на собрания. Мы предлагаем очень удобную заочную форму собрания, когда жильцам раздается проект договора для обсуждения. Они вносят свои коррективы, мы - свои, и таким образом мы находим общие решения. В любом случае право выбора - за жильцами.

- Как дать понять тем, кто еще сомневается, что за управляющими компаниями - будущее?

- Мы не будем многословны: мы будем убеждать людей качеством услуг. И, я верю, люди оценят нас.

- Что для вас является источником вдохновения? - спросила я напоследок. И ничуть не удивилась, когда услышала: компания “Жилищный стандарт”.

Обаятельный первопроходец

Блиц-опрос для депутата Городской Думы соучредителя управляющей компании «Жилищный стандарт» Александра Захарова совпал с его пятидесятилетним юбилеем, поэтому был очень кратким и эмоциональным. У Александра Витальевича есть (и не обязательно в день юбилея!) удивительное качество, свойственное только очень цельным и по-настоящему счастливым людям: он отвечает на вопросы, не задумываясь.

Любимый цвет - изумрудный, любимая музыка - Высоцкий, любимый стиль - классический, качества, которые ценит в коллегах и людях - порядочность и профессионализм.

Любимое животное у него - собака, а в ответ на вопрос, кого или что захватит с собой прежде всего в случае аварии или стихийного бедствия, этот жизнерадостный человек ответил кратко: семью. Я не стала спрашивать, ценит ли он в коллегах чувство юмора, потому что во время импровизированной фотосессии он так зажег своим юмором и жизнелюбием всю творческую группу, что это отразилось не только на фотоснимках, но и на ситуациях текущего дня.

- Угадайте, кто я по гороскопу, - спросил Александр Витальевич. - и, не дожидаясь ответа, сообщил: лев.

- Расскажите об управляющей компании «Жилищный стандарт», соучредителем которой вы являетесь.

- Управляющие компании возникли на рынке жилищно-коммунальных услуг неслучайно. Согласно новому жилищному кодексу, жить по старой системе уже не придется: старые муниципальные предприятия прекратят свое существование, максимум, к 2009 году, уступив место трем новым формам управления: ТСЖ (товарищество собственников жилья), непосредственное управление домами и управляющие компании. Две первые формы имеют относительную рентабельность, так как ТСЖ рассчитано на один - два дома и состоит, как правило, из непрофессионалов; форма непосредственного управления домом более актуальна для коттеджей, которых в городской среде немного. Управляющая компания или союз управляющей компании и ТСЖ - вариант, возникший в ходе реформы, - это наиболее перспективные формы управления многоквартирными домами в сегодняшней ситуации. Что касается компании «Жилищный стандарт», то уже в ее названии заключен смысл создания не только этой отдельной фирмы, но и всей структуры такого управления: она нацелена на улучшение технического состояния и качества обслуживания каждого конкретного дома, к ней относящегося. Стандартно высокое качество обслуживания жилья - это и есть «жилищный стандарт».

Дом - это сложная система из различных конструктивных элементов. Теплотехника, энергетика, водоснабжение. Чтобы регулярно приводить в порядок такую систему и внедрять различные новшества по благоустройству, необходим профессиональный коллектив управленцев.

Управляющая компания представляет собой новый этап развития жилищно-коммунального хозяйства. Это системная организация, которую стабилизирует профессиональное управление. Можно не колеблясь утверждать, что управляющая компания базируется на искусстве управления.

- Александр Витальевич, Вы - не новичок в этом искусстве. По словам коллег, Вы являетесь первооткрывателем жилищно-коммунального бизнеса. Как это произошло?

- Я проработал в системе ЖКХ 26 лет, начиная главным инженером и дойдя до выборного управляющего треста. Когда появилась возможность управлять по-новому, я увидел перспективность управляющих компаний, понял, что за ними - будущее и начал перестраивать конкретное жилищно-коммунальное хозяйство. Можно сказать, я пришел в управляющую компанию одним из первых, был все время на полосе между старым и новым, многое прошел на своем опыте. Сейчас накопленный опыт я передаю «Жилищному стандарту».

- Можно ли назвать этот бизнес легким?

- Это нелегкий бизнес в том смысле, что трудно угодить всем. В том широком смысле, что дом - это не один человек, а целая симфония мнений. Для принятия какого-то решения собранием необходимо, чтобы было 51% голосов. Остальные 49 - это тоже люди, которым придется пересматривать позицию: таковы правила. Это, кроме прочего, бизнес социальный, не то что захотел - цену загнал. Сиюминутной прибыли здесь быть не может. Но есть и привлекательность в этом бизнесе: она заключается в стабильном ежемесячном доходе, обеспеченном компании в силу того, что услуги ее всегда востребованы, будь то текущий ремонт или аварийная ситуация.

- Вы являетесь депутатом городской Думы уже не один год. Это помогает придать динамику развитию вашей УК и, с другой стороны, благодаря практическому опыту - вносить предложения и поправки в законы?

- Безусловно, находясь в курсе состояния бюджета города, оперируя данными законодательных актов, есть возможность оперативно реагировать на изменения. Знание закона помогает избежать ошибок в управлении, помогает разъяснять людям их выгоды. Например, есть статья в Жилищном кодексе, где написано, что органы местного самоуправления должны обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций, независимо от их организационно-правовой формы. Второе - МОГУТ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам бюджетные средства для капитального ремонта. Из этого следует, что власть не обязана давать деньги на капитальный ремонт. Но в Тюмени органы местного самоуправления пошли навстречу собственнику жилья и решили сделать нормой выделение денег на ремонт. Зная эти законы, люди по-другому воспримут положения жилищного кодекса о необходимости скорейшего выбора формы управления.

Человек настоящего

Евгений Мискевич

Впервые я увидела директора департамента жилищно-коммунальной политики Правительства Тюменской области Евгения Мискевича на пресс-конференции, посвященной обсуждению жилищного кодекса. Несмотря на всю свою занятость, после пресс-конференции Евгений Васильевич нашел время для общения со мной.

- Вам 28 лет. Трудно ли в таком возрасте быть начальником?

- Главное - быть нормальным управленцем и располагать командой единомышленников. Руководитель я жесткий, несмотря на возраст. И считаю, что работа должна быть выполнена, независимо от того, коммерческая это структура или госпредприятие.

- Что вы цените в людях?

- Больше всего ценю ответственность за то, что делает и говорит человек.

- Тогда перейдем к главному: к формам управления, которые предлагает жилищный кодекс собственникам жилья. Как вы относитесь к управляющим компаниям? Есть ли у них какие-либо преимущества перед ТСЖ (товарищество собственников жилья)?

- Что касается ТСЖ, то оно может быть неэффективно в том случае, если у руля стоят случайные люди и если отсутствуют специалисты, знакомые со спецификой жилищно-коммунального хозяйства.

Главная проблема, на мой взгляд, состоит в том, что люди психологически боятся управляющих компаний и ТСЖ, не связывая эти формы управления с улучшением качества их жизни. Но всем им предстоит выбор, и те, кто его сделают в последнюю очередь, могут проиграть в качестве услуг. Конечно, они получат минимальный набор удобств или так называемое нормативное состояние. Те, кому нужно большее, оплатят услуги управляющей компании или ТСЖ своевременно. Нужно понимать, что главное сейчас - сделать выбор между ТСЖ или УК. Если форма управления не устроит, ее можно сменить через год; во всем - свои плюсы.

Почему мы приветствуем сегодня создание частных управляющих компаний? Нужно, чтобы люди узнали цену деньгам, это - основная идея. Человек за конкретную сумму получает конкретные удобства. Между частными УК возникает конкуренция - кто лучше, честнее, надежнее. Создается и развивается рынок услуг. Что мы наблюдали раньше? Сантехник, вне зависимости от того, сделал он кран или не сделал, получал гарантированную зарплату. Бытовая сантехника от этого не выигрывала в качестве, а наоборот, разрушалась. Теперь можно влиять на качество услуг с помощью оплаты за услугу. Мы - за конкуренцию между управляющими компаниями или управляющими компаниями и ТСЖ. Количество управляющих компаний определяется рыночной необходимостью. Конечно, они могут поднимать цены на услуги, но это может привести к уходу данной компании с рынка - жители домов просто откажутся от ее услуг. Сейчас реально не поднимать цены на жилищные услуги, а начинать со старых тарифов, что и происходит. Управляющая компания приходит к своему заказчику и потребителю и «вспоминает» старые цены по оплате жилищных услуг. Но жилищные услуги, которые она предлагает, более качественные, чем раньше.

- Возможно ли создание новых управляющих компаний на базе старых МУПов - и как это происходит?

- Прекрасный пример такого использования на сегодняшний день - это Александр Захаров, который эффективно руководит не только управляющей компанией по содержанию жилищного фонда, но является и соучредителем УК «Жилищный стандарт». Это - настоящий первопроходец, мобильный, быстро перестраивающийся человек. Работая в муниципальном унитарном предприятии, он понял смысл новых преобразований.

- Могут ли две формы - УК и ТСЖ - слиться, и что это даст?

- Этот тандем очень привлекателен со всех точек зрения. Например, в случае принятия какого-либо решения УК не надо идти один на один с «нестандартным» жителем, который, допустим, против всего нового. Эту функцию берет на себя ТСЖ, вследствие чего повышается мобильность связи, люди - довольны, что не надо тратить свое личное время на собрания. Главное в этом способе - эффективность управления по снижению накладных и управленческих расходов, с одной стороны, и двойной контроль стороны собственников и председателя ТСЖ - с другой. Я согласен с тем, что эта форма - самая перспективная.

Мнение эксперта

Павел Столбов

Председатель совета директоров компании “Эксперт Групп” Столбов Павел Павлович родился 6 октября 1977 года, по гороскопу он - весы и змея, имеет три высших образования, любит готовить, принимать гостей, путешествовать. Его жизненное кредо - сделать больше хорошего, любимый политический деятель - Столыпин, детское увлечение - книги, отдыхать предпочитает в окружении друзей, независимо от выбранного места, а работать - с уверенными в себе, порядочными и профессиональными коллегами.

- Деятельность Вашей компании связана с управлением жилым фондом города Тюмени?

- Одно из направлений деятельности “Эксперт Групп” - оказание юридических, финансовых консультаций различным предприятиям и организациям. В последнее время в связи со всплеском активности жителей города по вопросу выбора способа управления многоквартирными домами к нам обращаются с массой вопросов, связанных с управлением собственным жильем. Вот и создали полгода назад отдельный департамент, основной задачей которого является финансовое и юридическое сопровождение деятельности управляющих компаний и ТСЖ, занимающихся обслуживанием жилого фонда и коммерческой недвижимости. К нам обращаются ТСЖ и УК с вопросами: как правильно выстроить работу с поставщиками энергии, тепла, как правильно работать, если происходят недопоставки. Как заключить договор с обслуживающими организациями, учитывающий все возможные нюансы. Наши профессионалы помогают справиться с этими и подобными вопросами.

Кстати, работа наших специалистов для управляющих компаний и ТСЖ обходится порядка на 30% дешевле, чем содержание собственных юристов, экономистов, сметчиков за фиксированную оплату. Мы выставляем счета только за фактически выполненную работу.

- В чем вы видите плюсы и минусы ТСЖ и УК?

- Согласно новому жилищному кодексу, собственникам жилья надо самостоятельно управлять существующим жилфондом, создавать ТСЖ или заключать договор с управляющей компанией. С вашего позволения, я постараюсь разъяснить, чем УК лучше ТСЖ. Что такое ТСЖ? Это форма управления, при которой выбирается в председатели один из жильцов. На вопрос: «Будешь отвечать за то, чтобы у нас в доме было тепло, сухо, не бегали крысы?» он ответит: “Буду”. Но нельзя забывать, что у этого человека есть основное место работы, где он проводит 5 дней в неделю с утра до вечера. Кроме того, у потенциального руководителя ТСЖ есть семья, свои личные дела, которыми он будет заниматься в свободное от основной работы время. Получается, что уделять время решению вопросов ТСЖ он сможет после работы и всех своих личных дел. А с кем он будет решать накопившиеся за день вопросы? Поставщики ресурсов, сервисные компании тоже работают днем. Придется председателю ТСЖ заниматься этими вопросами в рабочее время. И замечательно, если он сам - хозяин своего времени, но зачастую через некоторое время жильцы, выбравшие форму управления – ТСЖ, вдруг замечают, что сантехник уже не так быстро реагирует на протекающий кран, не горит лампочка в подъезде, мусор забыли вывезти, да и воды горячей в доме нет уже вторую неделю. А где председатель ТСЖ? В командировке? Вернется через неделю? И начинаются в доме конфликты, перевыборы председателя ТСЖ и т.д. Помимо сказанного, председателю ТСЖ понадобится бухгалтер (причем плохой бухгалтер - страшная вещь!), юрист (поставки, недопоставки, договоры с обслуживающими компаниями, арбитражные процессы и т.д.), кассир (сбор денег с жильцов). Всем этим лицам нужно платить зарплату. Да и сам председатель ТСЖ едва ли согласится заниматься управлением дома на безвозмездной основе. Даже если платить каждому по 5 тысяч в месяц, это - дополнительная нагрузка, которая полностью ложится на жильцов одного дома. А за 5 тысяч ни хорошего юриста, ни грамотного бухгалтера не найти.

Теперь рассмотрим управляющую компанию. Она обслуживает не один, не два, а десятки домов, из чего следует грандиозная экономия в средствах и - за счет штата профессионалов - высокое качество услуг. Число управляющих компаний на рынке растет. Возникает здоровая конкуренция: если пообещали тарифы дешевле, качество услуг выше, договор заключается с теми, кто выгоднее собственнику жилья. Управляющие компании на каком-то этапе будут бороться за каждый дом. И это нормально, потому что хоть это очень трудный, но очень стабильный бизнес, ведь одна из первейших потребностей человека - комфортное жилье.

- Одним из Ваших партнеров является управляющая компания “Жилищный стандарт”. Считаете ли вы себя одной командой с “Жилищным стандартом”?

- Конечно. Понятие команды больше всего подходит к такого рода отношениям. Я вижу, что собрались единомышленники, мудрые и порядочные руководители. Это хороший симбиоз интеллекта и опыта, где учредители пришли не с улицы. Александр Захаров практически всю жизнь проработал руководителем жилищно-коммунальных муниципальных предприятий, и его практические знания просто неоценимы. Николай Михайлович Ашихмин - профессиональный управленец с огромным жизненным опытом.

- Связывают ли вас с Николаем Ашихминым, директором “Жилищного стандарта”, дружеские отношения?

- Он очень симпатичен мне как человек, который много достиг самостоятельно и проявил себя как порядочный руководитель. В его подчинении были сотни людей, но при этом он - скромен и прост в общении. Редко можно встретить такого начальника, который и гайку сам может закрутить, и масштабные вопросы решить. Он резко контрастирует с представителями нового поколения офисных руководителей (белые воротнички), ничуть не уступая им в смекалке и дальновидности. Стиль его руководства нацелен и базируется на человеке и его потребностях. Пока он не пообщается с жителями дома, к работе не приступит. Да и мыслит неординарно, всегда находит простые решения очень трудных, порой запутанных, ситуаций, чтобы прийти к максимально выгодному результату с минимальными затратами.

- Каким вы видите Тюмень будущего?

- Прежде всего, чистым и ухоженным городом. Я очень люблю свой город. Желаю Тюмени процветания и уверен, немалую роль в этом должен сыграть “Жилищный стандарт”.

Материалы подготовила Марина Стрелкова